العربية
English 
كيفية التحقق من الملكية العقارية قبل شراء عقار
إن شراء عقار مهما كانت صفته سواء منزل سكني أو تجاري أو صناعي يعني صرف مبلغ كبير من المال، وقد يكون هذا المبلغ هو كل ما تملك، لذلك من المهم التأكد منه قانونياً، وأهم نقطة هي الملكية العقارية له كي لا تورط نفسك في مشاكل قانونية ودعاوى قضائية سوف تكون تجربة صعبة، وقد تخسر هذا المبلغ ومبالغ أخرى.
لذلك حرصاً منا على أموالك واستثماراتك كتبنا لك هذه المقالة.
محتوى المقالة:
- خطوات التحقق من الملكية العقارية قبل شراء عقار.
- مصطلحات قانونية عقارية.
- كيف تتجنب النصب العقاري؟
أولاً: خطوات التحقق من الملكية العقارية قبل شراء عقار:
هناك الكثير من الخطوات التي تستطيع القيام بها للتأكد من الملكية العقارية، ومن أنك تستثمر أموالك في عقار تم التأكد منه قانونياً، ومع ذلك لا تستطيع التحقق من كل الجوانب، ولكن هناك معلومات أساسية يمكن معرفتها من خلال طلب بعض المعلومات والمستندات مثل:
- التأكد من سند الملكية: إن سند الملكية هو أحد الأوراق المهمة في إثبات ملكية عقار، لأنه عندما تتغير ملكية العقار سوف يتم نقل الملكية إلى المالك الجديد. على سبيل المثال إذا اشتريت منزل مثبت قانوناً من أحدهم، سوف يظهر اسمك على سند الملكية بالإضافة إلى امتيازاته بعد إتمام البيع. تأكد من أنه لم تتم نقل ملكية العقار عدة مرات في فترة زمنية قصيرة، فقد يشير هذا إلى تعرضك للنصب والاحتيال.
- التأكد من أنه غير مرهون للبنك: احصل عل شهادة من السجل العقاري تثبت أن هذا العقار غير مرهون للبنك ولا يوجد عليه قرض عقاري لم ينتهِ، إن هذه الشهادة تؤكد أن العقار خالِ قانونياً وغير مرهون لأي جهة.
- التأكد من أن العقار مرخص وغير مبني على أرض مملوكة للغير: الهدف من هذه الخطوة التحقق من أن موقع البناء غير مبني على أرض تم التعدي عليها أو مملوكة للدولة، لأن هذا الأمر سوف سيدخلك في نزاعات قانونية، وفي كثير من الحالات قد تهدم الدولة هذه العقار دون تعويضك. كذلك تأكد من أن المخططات متوافقة مع الواقع ومن عدد الطوابق المسموح بها، ويمكنك طلب إيصالات دفع ضريبة العقار لعدد من السنوات، لأنه ستكون مؤشر جيد على عدم وجود مشاكل قانونية حوله، ولا يوجد تعدي على أملاك الدولة، وأنه مرخص بشكل نظامي.
- مراجعة مبنى البلدية في المنطقة: إن استفسارك عن العقار في البلدية التي تمثل وزارة الإدارة المحلية في المنطقة، يمكنك من التأكد من أن هذا العقار مبني بشكل قانوني ولديه جميع الموافقات القانونية اللازمة.
ثانياً: مصطلحات قانونية عقارية:
لدى الكثير منا جهل في الكثير من المصطلحات العقارية وماذا تعني كل واحدة منها، لذلك سوف نشرح لكم في هذه الفقرة أهم هذه المصطلحات، كي تكون على دراية كاملة ولا تقع في فخ التلاعب بالمصطلحات من تجار أو معقبي المعاملات العقارية:
- ما المقصود بالقيد العقاري؟ وهي عبارة عن وثيقة موضحاً فيها أوصاف العقار، وموقعه والإشارات التي عليه، وما طرأ عليه من تعديلات.
- ما هو سند التمليك؟ هو كرتونة لونها أخضر مزرق قليلاً، تحتوي على معلومات عن العقار وعن المنطقة والمحافظة التي يقع فيها العقار وعن اسم صاحبه، وعن مقدار حصته السهمية، وتعتبر إثبات الملكية العقارية له.
- الصحيفة العقارية: وهي صحيفة موجودة في السجل العقاري وموجود فيها معلومات تبين أملاك هذا الشخص من العقارات مع أرقامها والمنطقة العقارية والإدارية التي يتبع لها، مع وصف لهذا العقار.
- وثيقة تسلسل المالكين: وهي وثيقة موضحاً فيها أسماك المالكين الذين تعاقبوا على هذا العقار منذ تسجيله وصولاً إلى المالك الحالي، وحصته السهمية فيه مع رقم عقد التملك وتاريخه واسم المالك السابق ورقم عقد الترقين وتاريخه.
- وثيقة بيان الأوصاف: وهي وثيقة تبين أوصاف العقار، مع كافة التعديلات التي طرأت عليه كأن تزيد غرف أو شرفات أو تغير في أوصاف الطابق الأرضي من محلات إلى شقة سكنية وغيرها من التعديلات.
- المخطط المساحي: وثيقة مفصلة عن العقار وتشمل الملكية العقارية والمحافظة والمنطقة والناحية أو القرية ورقم العقار ورقم المخطط وشكل العقار وحدوده، وأرقام العقارات التي حوله ومساحته، وحقوق الارتفاق على الأقسام المشتركة، ومقياس المخطط ومحدداً فيه جهة الشمال.
- البيان التنظيمي: هي وثيقة تبين ما إذا كان هذا العقار داخل المخطط التنظيمي أم خارجه.
- مخطط الفرز: وهي وثيقة تبين تقسيمات هذا العقار وكم شقة وهل تم نقلها إلى أسماء آخرين، كأن يفرز الأب بناية مؤلفة من مجموعة شقق لأبنائه، ويتم توضيح كل شقة مع اسم مالكها ومساحتها وتعطى رقم جديد وتصحيح أوصافها وما طرأ عليها من تعديلات.
- المخطط التنظيمي: وهو مخطط يشتمل على معلومات عن الأماكن السكنية والشوارع والأملاك العامة من حدائق وطرقات وأراضي وغيرها، ويشمل الارتفاع بالنسبة للأبنية والنسبة المئوية المبني عليها، وشكل الأراضي هل هي ملك عام أو لأشخاص.
ثالثاً: كيف تتجنب النصب العقاري؟
لقد كثرت في الآونة الأخيرة عمليات النصب والاحتيال العقاري، لذلك لا بد لك من حماية نفسك من ضعاف النفوس، خاصة وأنك سوف تدفع مبلغ كبير مقابل شراء هذا العقار، وقد تكون جمعته بشق الأنفس.
لذلك عليك أن تكون يقظ وتبحث في كل تفصيلة تضمن حقوقك، وهنا سوف نوضح لك بعض النقاط الهامة.
- في حال كنت تنوي شراء عقار مازال على المخطط أو قيد التنفيذ، عليك التأكد من صحة المعلومات التي أعطاك إياها البائع من خلال مراجعتك لمؤسسات الدولة ومطابقة هذه المعلومات.
- مهما تم استعجالك بدفع مبلغ مقدم للشراء، ننصحك ألا تدفع شيء قبل التأكد من قانونية كل شيء والمعاينة على أرض الواقع، لأنهم قد يستعجلوك خاصة إذا وجدوا فيك فريسة سهلة.
- لا توقع عقد شراء مبدأي بحجة أن هذا العقار أصبح ملك لك، لأنك عندما توقع العقد سوف يصبح لزاماً عليك دفع مبلغ أولي، ضع في حسبانك أنه قد لا يعجبك بعد المعاينة على أرض الواقع، ويصبح من الصعب استرجاع المبلغ المدفوع، أو يكون عليك شرط جزائي عند التراجع.
- تأكد من هوية الشخص الذي يبيع لك، وما هي صفته هل هو المالك أو وكيل مع كافة الثبوتيات اللازمة.
- ننصحك بالشراء من الشركات أو الجمعيات المرخص لها، لأنه في حال حدوث خلاف يمكنك اللجوء إلى السلطات الحكومية لفض النزاع.
- لا تعطِ معلوماتك الشخصية لأحد وخاصة المعلومات المتعلقة برصيدك البنكي أو بياناتك الشخصية.
- تأكد من السجلات أو المصالح العقارية من الملكية العقارية للبناء، ومن عدم وجود إشارات رهن أو غيرها عليه، وإن كنت مشغول يمكنك تكليف محامي مختص بالشؤون العقارية بمتابعة الأوراق القانونية والتأكد من صحتها.
- قد تتعرض للنصب من خلال شراء عقار يحتاج إلى أعمال صيانة كبيرة لذلك اطلب خدمة فحص عقار من شركتنا BUILDING RANK حيث سيقوم الفريق الهندسي لدينا بفحص المبنى وأنظمته لتقييم حالته وكفاءته من النواحي (الإنشائية والمعمارية – الكهربائية – الميكانيكية – البيئة المحيطة). وهكذا تتأكد من أنك تشتري عقار خالِ من العيوب ولن تضطر إلى دفع مبالغ طائلة في صيانته، وبالتالي تستطيع اتخاذ قرار مستنير بشأن العقار قبل شرائه.
الخلاصة:
من أسوء ما يمكن أن يحدث هو أن تشتري عقار ثم تكتشف أنك تعرضت للنصب وأن الشخص الذي باعك هو شخص محتال، وهو ليس المالك الحقيقي وليس له حق التصرف بالعقار، والأوراق التي أطلعك عليها مزورة، أو أنه غير مطابق للمواصفات التي تريدها.
لذلك أول شيء يجب التأكد منه هو الملكية العقارية من المصالح العقارية وأن كافة الأوراق نظامية وقانونية ولا تدفع أي مبلغ قبل التأكد من كل الأمور القانونية، وأنه مطابق للمواصفات وللمخطط التنظيمي والمساحي.
وتأكد أن العقار خالي من المشاكل من النواحي (الإنشائية والمعمارية – الكهربائية – الميكانيكية – البيئة المحيطة) من خلال شركتنا BUILDING RANK المختصة بفحص العقارات، وطلب خدمة فحص عقار، بهذه الطريقة تحمي استثمارك وأموالك.
